بافتهای متراكم و فرسوده امروزه بخشـهای قابل توجهی از شـهرهای بزرگ مارا تشكیل مـی دهند . ضوابط مقررات بلند مرتبه سازی تصویب شد درون شـهر تهران هم اكنون بیش از 60 درصد بافت های مسكونی فرسوده اند كه نیـاز بـه نوسازی و بازسازی دارند كه از این تعداد 30 درصد نیـازمند تخریب كاملند . ضوابط مقررات بلند مرتبه سازی تصویب شد وجود ویژگیـهایی نامطلوب همچون كاربریـهای ناسازگار، ضوابط مقررات بلند مرتبه سازی تصویب شد تراكم ترافیك، تراكم شدید جمعیت ، وضعیت ناسالم زیست محیطی ، كمبود تسهیلات اجتماعی و خدمات شـهری مدیریت شـهری را بـه سمت اجرای برنامـه های نوسازی و بازسازی این مناطق سوق داده هست . بلند مرتبه سازی بدلیل داشتن امتیـازاتی از قبیل استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمـین درون شـهرها، تامـین فضای باز و محیط زیست بهتر مـی تواند یكی از راهكارهای موثر درون جهت ارتقای كیفی وضعیت مناطق متراكم و فرسوده شـهری بشمار آید.
در این مقاله ضمن تعریف ساختمان بلند و مرور پیشینـه قوانین و مقررات احداث این گونـه ساختمانـها درون ایران، شرایط مناطق متراكم و فرسوده را مورد مطالعه قرار داده و مزیتهای بلندمرتبه سازی بـه عنوان راهكاری به منظور بهبود وضعیت مناطق متراكم و فرسوده بررسی مـی گردد.
كلید واژها : ضوابط مقررات بلند مرتبه سازی تصویب شد توسعه شـهرها، بافت متراكم و فرسوده شـهری، محدودیت زمـین، بلندمرتبه سازی
1- مقدمـه
آغاز حركت بـه سمت بلند مرتبه سازی درون ایران را مـی توان سال 1328 هجری شمسی دانست . که تا پیش از سال 1328 ، بلندترین ساختمانـهای ایران و تهران را مـی توان ساختlان باشگاه افسران دانست كه مشتمل بر 4 طبقه بود . اولین ساختمان بلند ایران درون شـهر تهران و در 10 طبقه درون خیـابان جمـهوری ، درون سالهای 30-1328 احداث گردید . سپس درون سالهای 41-1339 ساختمان 16 طبقه پلاسكو و دو سال بعد درون سال 1343 ساختمان تجاری 13 طبقه آلومـینیوم احداث گردید.
با وقوع انقلاب اسلامـی بلند مرتبه سازی تقریبا بـه مدت بیش از 10 سال متوقف شد و در این سالها ساخت و ساز این نوع ساختمانـها بـه تكمـیل مجموعه های مسكونی نیمـه تمام محدود ماند . درون سالهای صنعت بلند مرتبه سازی درون كشور ما بـه علت جوان بودن، با مشكلات متعددی روبروست. بـه كمك طرحها و برنامـه های جامع و كارشناسانـه شـهری ، مـی توان از ویژگیـهای مثبت اینگونـه بناها جهت حركت بـه سمت توسعه كیفی مناطق قدیمـی و متراكم شـهری بهره گرفته و در نـهایت بـه بهبود كلی وضعیت شـهرهای بزرگ و پرجمعیت كمك نمود.
2- ساختمان بلند
بلند بودن ساختمان یك امر نسبی هست و از جنبه های مختلف تعاریف گوناگونی به منظور ساختمانـهای بلند مرتبه ارائه شده است:
برنامـه ریزان و طراحان شـهری غالبا ساختمانـهای ده طبقه بـه بالا را ساختمان بلند اطلاق مـی نمایند و ویژگی ساختمان بلند را آن مـی دانند كه حداقل یك نمای طراحی شده آن نمایـانگر تعداد طبقات متعدد آن باشد . بـه عبارت دیگر یك نمایشگاه، كارخانـه و یـا هر ساختمان با ارتفاع زیـاد درون این تعریف نمـی گنجد. درون قوانین داخلی ایران طبق دستورالعمل اجرایی محافظت ساختمانـها درون برابر آتش سوزی ( نشریـه 112 سازمان برنامـه و بودجه ) حداقل تعداد طبقات ساختمان مرتفع 8 طبقه عنوان شده هست . هرچند كه مـی توان با توجه بـه پیشرفت وسایل و امكانات، این تعداد طبقات را بـه 12 طبقه رساند . همچنین بر اساس متن ضوابط و مقررات احداث ساختمانـهای 6 طبقه و بیشتر درون تهران كه بـه عنوان دستورالعملی به منظور ساختمانـهای بلند درون تهران بشمار مـی رود، هر كجا از ابنیـه بلند ، ساختمان بلند و با بنای بلند نام شده است، منظور ساختمانـهای 6 طبقه و بیشتر مـی باشد. با توجه بـه جمـیع موارد عنوان شده، مـی توان ساختمان بلند را ساختمانی با حداقل 10 طبقه عنوان نمود كه درون حیطه كلیـه تعاریف فوق قرار مـی گیرد.
3- سوابق قانونی بلند مرتبه سازی درون ایران
ضوابط و مقررات مرتبط با بلند مرتبه سازی درون ایران را مـی توان درون دو دوره قبل و بعد از انقلاب اسلامـی مورد بررسی قرار داد . بررسی این ضوابط نشان از تشویقی بودن آنـها درون سالهای ابتدایی شروع بلند مرتبه سازی دارد كه هر چه پیش مـی رویم جنبه های تشویقی ضوابط جای خود را بـه جنبه های كنترلی و محدود كننده مـی دهد.
اولین قانون مرتبط با ساختمانـهای بلند تصویب شده درون ایران را مـی توان قانون تملك آپارتمانـها دانست كه درون سال 1343 جهت تشویق احداث ساختمانـهای بلند مسكونی تدوین و تصویب شد . پیـامد سپس درون سال 1345 ماده 100 اصلاحی قانون مالیـاتهای مستقیم بـه تصویب رسید . بر اساس این ماده "شركتهایی كه منحصرا بـه منظور ایجاد واحدهای مسكونی ارزانقیمت به منظور طبقات متوسط و كم درآمد تشكیل شده و یـا بشوند، نسبت بـه آن قسمت از درآمد حاصل از فروش اقساطی بلوكهای آپارتمانی كه درون داخل شعاع 50 كیلومتری مركز تهران، كمتر از 10 طبقه نباشند و در خارج از شعاع مذكور طبقات آن از تعدادی كه درون آیین نامـه موضوع تبصره این ماده تعیین خواهد شد كمتر ن باشد و طبق ضوابط و قیمتهای تعیین شده از طرف وزارت دارایی و وزارت آبادانی و مسكن ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون احداث مـی كنند، از پرداخت مالیـات معاف هستند مشروط بر اینكه مدت اقساط كمتر از 8 سال نباشد." همچنین به منظور اولین بار واژه بلند مرتبه سازی و آ پارتمان سازی و احداث مسكن دسته جمعی درون برنامـه 5 ساله چهارم عمرانی رژیم سابق 51-1347 مطرح گردید
پس از پیروزی انقلاب اسلامـی و طی شدن دوران ركود بلندمرتبه سازی، شورایعالی شـهرسازی و معماری ایران با توجه بـه گرایش بلند مرتبه سازی درون تهران و شـهرهای بز رگ درون جلسه مورخ 1369/10/24 "ضوابط و مقررات افزایش تراكم و بلندمرتبه سازی " را تصویب نمود . اه این مصوبه عبارتند از:
- استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمـین درون شـهرها به منظور اسكان جمعیت
- تامـین فضای باز و محیط زیست بهتر
این مصوبه درون هماهنگی با مصوبه مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد درون خصوص تقلیل سطح زیربنای واحدهای مسكونی، خط مشی های زیر را مورد توجه قرار داد
- تشویق بلند مرتبه سازی
- تطبیق الگوی تفكیك با مقتضیـات بلند مرتبه سازی
- تشویق بـه تجمـیع قطعات درون مناطق نوسازی
- استفاده از ظرفیتهای افزایش تراكم و ساختمانی جمعیت
- انبوه سازی و بكارگیری روشـهای صنعتی درون ساختمان سازی
همچنین شورایعالی شـهرسازی و معماری ایران درون جلسه مورخ 4/2/71 ضوابط و مقررات منطقه بندی شـهرها بـه مجتمع آپارتمانی، چند خانواری و تك واحدی را تصویب نمود . این مصوبه نتایج زیر را دنبال مـی كرد :
1- منطقه بندی مجتمعهای آپارتمانی و ساختمانـهای بلند یـا چند خانواری و تك واحدی متفاوت بوده و نمـی توان لابلای گستره ای از شـهر كه تك واحدی و عمدتا چند خانواری است، مجتمعهای آپارتمانی بنا نمود.
2- كاهش سطح اشغال و همچنین استفاده از زمـینـهای بزرگتر و تجمـیع و عدم تفكیك مورد تاكید قرار گرفته است.
3- ارتفاع این ساختمانـها نامحدود ولی مشروط بـه رعایت تراكم مجاز و حقوق ساختمانـهای مجاور مـی باشد.
4- طراحان این مجموعه حتما گزارش امكان سنجی مربوط بـه تامـین نور، آفتاب و عدم اشراف را بـه تایید مراجع صدور پروانـه ساختمان ( شـهرداری ) برسانند.
در كنار ضوابط و مقررات فوق، گذری بر طرح ساماندهی تهران خالی از فایده نخواهد بود. طرح ساماندهی تهران درون ارتباط با بلندمرتبه سازی راهبردهایی دارد كه بـه آنـها اشاره مـی نماییم : "در جهت تامـین بخشی از سطوح خدماتی مورد نیـاز، لازم هست ضمن تغییر كاربری قسمتی از اراضی مسكونی درون مورد افزایش تراكم ساختمانی هم اقدام شود . بر این اساس افزایش تراكم ساختمانی درون مقیـاسهای عملی، منجر بـه اتخاذ سیـاست بلندمرتبه سازی درون بخشی از اراضی مسكونی مـی شود و اصولا از بلندمرتبه سازی نخست ( نسبت بـه سهم زمـین مشتر ك و سطح اشغال ثابت ) زیربنای بیشتری دست مـی یـابد و در زمـینـه دوم درصورت كاهش سطح اشغال و تثبیت زیربنا، بـه فضای عمومـی و فضای باز بیشتری دسترسی پیدا مـی كند "در قسمت دیگری از طرح یـاد شده آمده هست : "تفكیك اراضی بـه قطعات كوچك طی سالیـان متمادی باعث شده هست كه فضاهای باز شـهری تدریجا بسیـار كوچك، خرد و از وضعیت مطلوب و قابل بهره برداری خارج شوند و این فضاهای كوچك عملكرد خود را درون زمـینـه های دیگر نیز بـه علت اشراف این ویژگی از دست بدهند . درون همـین خصوص به منظور جلوگیری از خرد شدن اراضی بـه قطعات كوچك و آزاد شدن فضاهای كوچك به منظور بهره وری بیشتر ، سیـاست های تشویقی به منظور تجمـیع قطعات و عدم تفكیك قطعات بزرگ فعلی پیشنـهاد مـی شود . این استراتژی كه مكمل استراتژی بلندمرتبه سازی است، بـه كمك روش تجمـیع، از كم شدن فضاهای باز شـهری از طریق ایجاد مجموعه های بلندمرتبه جلوگیری مـی كند
هرچند كه درون كل طرح ساماندهی تهران بنابر دلایل مختلف شكل اجرایی جدی بـه خود نگرفت اما دیدگاه مثبت قانونگزاران نسبت بـه بلند مرتبه سازی درون پایتخت همچنان پابرجاست بطوریكه بنابر گفته معاون شـهرسازی و معماری شـهرداری تهرا ن، درون طرح جامع و تفضیلی جدید شـهر تهران كه از بهمن ماه 1385 ابلاغ و اجرایی خواهد شد، به منظور بلندمرتبه سازی هیچ محدودیتی درون نظر گرفته نشده هست اما به منظور آن برنامـه اصولی و علمـی دارد كه كجا و طبق چه برنامـه ای بلندمرتبه سازی شود . این امر نشان دهنده رویكرد مثبت همراه با سازوكارهای كنترلی مناسب به منظور بلندمرتبه سازی درون كلانشـهری همچون تهران خواهد بود.
[بلند مرتبه سازی - kolbeh.ir ضوابط مقررات بلند مرتبه سازی تصویب شد]نویسنده و منبع | تاریخ انتشار: Mon, 09 Jul 2018 04:33:00 +0000